[기업분석] NH올원리츠 기업분석

[기업분석] NH올원리츠  기업분석

NH올원리츠가 타겟으로 하는 코어플러스 자산이란 상업용 부동산의 분류 중 중위험 중수익의 자산을 통칭합니다. 통상 코어 자산과 유사한 특징을 갖고 있지만 수익성 및 위험정도가 약간 높은 수준입니다. NH올원리츠가 코어플러스&Mid-Sized(5천평 ~ 2만평) 자산을 타겟팅 하는 이유는 투자 가능 Pool이 넓고 유동성 확보가 용이하기 때문입니다. 예를 들어 오피스 시장의 경우 Mid-Sized 자산 비중은 전체 오피스 빌딩의 55%이며, 최근 5년간 거래사례의 57%를 차지하고 있습니다. NH올원리츠는 수익성을 제고할 수 있는 기회가 코어 및 대형자산 대비 풍부한 코어플러스 자산 투자를 통하여 가치 상승 잠재력이 높은 자산을 선점하고자 합니다. 

※ 상업용 부동산 분류 기준 

   [저위험, 저수익] Core → Core Plus → Value Add → Opportunistic [고위험, 고수익]

NH프라임리츠는 국내외 프라임급 오피스의 수익증권 및 지분증권을 편입하여 초우량 오피스 자산에 보다 안전하게 투자할 수 있는 재간접형 오피스 리츠이며, NH올원리츠는 Multi Sector / Core+ / Mid-Sized를 컨셉으로 하여 코어자산대비 초과수익률을 목표로 하는 실물형 리츠입니다.

두 리츠는 공모시장에서 일반 투자자들의 상업용 부동산 투자 기회를 확대하기 위해  당사에서 Two-Track으로 준비한 상품으로, 현재 NH올원리츠 이후의 추가 상장리츠 출시계획은 없습니다.

이번 NH올원리츠의 기업분석은 IR 보고서를 기반으로 하였습니다.

• 상장일 : 2021년 11월 18일
• 개인청약기간 : 2021년 11월 03일~05일
• 주관사 : 한국투자증권
• 공모가 : 5,000원

http://www.nhreits.com/sub/sub03_01.php

엔에이치농협리츠운용

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NH올원리츠는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, NH올원리츠의 설립 목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로 부동산투자회사 제도 의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다. NH올원리츠는 다양한 유형(Multi-sector)의 코어플러스(Core+) 자산에 투자하는 전략을 통하여 수익추구형 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다.

부동산 투자의 전략은 목표하는 수익률과 위험이 반영된 기초 자산의 특성에 따라 코어 (Core), 코어플러스(Core+), 밸류애드(Value-add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략으로 구분됩니다.

NH올원리츠는 오피스 빌딩 시장에서 가장 큰 거래 비중을 차지하는 중형 오피스 빌딩 및 새롭게 성장하고 있는 물류센터 등과 같은 중위험-중수익의 코어플러스 자산에 투자하는 전략으로 코어 대비 높은 수익성과 성장성을 추구합니다. 또한 NH올원리츠는 현재 보유하고 있는 오피스 빌딩 및 물류센터 뿐만 아니라 향후 다양한 섹터의 자산을 편입하여 시장충격 및 경기변동에도 안정적인 배당을 실현하고자 합니다.

NH올원리츠는 편입자산의 가치상승 실현과 신규 자산 편입을 통해 10년내 2조원 규모의 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 첫번째 단계인 공모상장이 완료되면 두번째 단계로 규모의 성장을 통해 수익성을 제고할 계획입니다. 경쟁입찰 및 수의계약 참여, 블라인드 자금 조성, 농협그룹의 시너지 등을 활용해 지속적인 Deal Pipeline을 확보하고 상장리츠의 금융 구조를 활용하여 추가 차입 및 자본확충을 통해 신규자산 매입을 추진할 계획입니다. 규모의 성장이 완료되면 시장 사이클을 반영한 포트폴리오 조정을 통해 안정성과 수익성을 제고 할 계획입니다.

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NH올원리츠는 NH가 누구나 쉽게 투자할수 있는 상품을 개발하고 코어플러스 자산을 "에이원"브랜드화 하여 권역별 핵심자산화를 하는 것을 목표로 하는 부동산 투자업체입니다.

투자자는 올원리츠 모리츠 및 자리츠가 보유한 자산에 한번에 투자하는 포트폴리오 효과가 있는 실물형 모자리츠 구조로 배당 주기는 년 2회로 되어있습니다.

NH올원리츠의 성장전략은 농협중앙회를 중심으로 농협경제지주와 NH농협금융과 연계되어 금융시너지와 부동산 시너지가 결합하여 더욱 강력한 시너지 효과를 낼 수 있습니다.

또한 금융구조를 활용한 자산 편입 전략으로 추가차입과 매각차익 등을 통해 장기보유자산 비중을 70%로 맞추어 안정적인 자산운용을 하고자 합니다.

성장전략중 중장기 로드맵으로는 신규자산 편입에 따른 포트폴리오 외형을 확대하고, 추후 4개 섹터 이상, 장기보유자산 70%를 유지하여 자산교체 등을 통하여 성장하고자 합니다.

NH올원리츠는 현재 에이원 당산/인계, 분당스퀘어, 도지물류센터를 확보하고 있으며, 총 자산가치는 5,164억원이며, 평균 임대율은 97.3%입니다.

분당스퀘어는 분당 주요 오피스 권역인 서현권역 중심에 위치하고, 해당 권역 내 인근 오피 스 중 최고 높이를 보유한 랜드마크 자산입니다. 분당선 서현역과 직접 연결되어 교통여건이 우수합니다. (주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사가 소유한 업무시설은 저층부 리테일 시설과 진출입 동선을 분리하고 전용 승강기를 사용하고 있어 접근성이 우수합니다.

(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사는 분당스퀘어 업무시설 외 분당스퀘어와 도보 3분 거리에 있는 비전월드의 주차시설 일부 (지하 1층, 4~7층)을 소유하고 있습니다.

본 건은 분당 주요 업무권역인 서현권역에 위치하고 있습니다. 서현업무지구는1990년대 분 당 신도시 조성 및 분당선 개통과 함께 성장한 분당권역 내 전통적인 핵심 상업지역으로, 경 부고속도로 등 주요 광역도로와 수인분당선 및 신분당선을 통한 서울 주요 권역으로의 진출이 용이합니다.

2010년 입주가 시작된 제1판교 테크노밸리와 인접하여, IT관련 제조업, 소프트웨어 플랫폼, 게임, 바이오 등 첨단산업 업종의 수요가 높아 서울 대비 낮은 공실률을 유지하고 있습니다. 2021년 2분기 현재 분당 전체 공실률은 1.6%로, 서울 전체 공실률인 7.0% 대비 5.4%p 낮습 니다. 단 임대료는 서울 임대료 (79,000원/평) 대비 34% 낮은 52,000원/평 수준에 형성되어 있습니다. 서현권역은 평당 약 51,000원 수준으로 판교를 제외한 분당권역에서 가장 높은 것 으로 나타납니다.

에이원타워 당산은 연면적 8,468평 규모의 업무용 빌딩으로, 2011년 준공 후 현재까지 삼성 생명서비스가 본사로 사용중인 자산입니다. 또한 저층부에는 삼성생명보험 강서지역단이 영 업거점으로 사용중에 있습니다. 대로가 교차하는 사거리에 위치하여 가시성이 매우 우수한 자산입니다. 2021년 8월말 기준 본 자산의 임대율은 96.2%고, 잔여임대차기간은 5.39년입니다. (주)엔 에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워로 빌딩명을 변경한 바 있습니다. 또한 2021년 4월 개통한 신월-여의지하도로로 인하여, 본건 토지 일부(536.8㎡)에 서울특별시를 지상권자로 하는 구분지상권이 2017년 03월 08일부터 도로시설 존속 시까지 설정되어 있습니다.

에이원타워 당산은 영등포구청역, 당산역 대로변에 인접하여 대중교통 여건이 매우 우수한 자산입니다. 본건이 입지한 당산권역은 영등포와 여의도의 가교 역할을 하는 오피스 분포지 역입니다. 영등포와 유사한 제조업 관련 오피스 임차인 또는 콜센터 기능을 가진 임차인들이 주로 분포하고 있습니다. 이는 금융권 임차인이 다수 분포한 여의도 업무권역의 부도심 역할 로 해당 권역에 콜센터 기관 및 중소업체들이 다수 분포하기 때문입니다. 국회대로, 올림픽대 로, 서부간선도로를 통한 수도권 접근성이 높고 인구 유동성이 풍부하여 보험사 및 금융기관 콜센터 선호지역입니다. 또한 영등포 지구단위계획 등 지속적 개발이 예상되며, 인근 국회대 로 지하화 사업 진행에 따른 추가적인 가치상승이 예상됩니다.

본 자산과 가장 인접한 주요 업무지구는 여의도 업무권역으로, MBC 부지 재개발, TP타워, 삼천리 빌딩 및 한전사옥의 오피스 공급이 예정되어 있습니다. TP타워 공급 이후 해당 권역에 공실률 상승이 예상됩니다.

본 자산이 위치한 서남부 오피스권역은 영등포 외 마곡, 구로지역에 주요 오피스들이 밀집되 어 있습니다. 본 자산과 약 7km 정도 떨어져있는 마곡지구의 CP1~4 구역은 2024년 준공 예정으로, 오피스 면적 기준 약 25만평의 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 다만 마곡산업 단지는 R&D클러스터를 조성하고자 추진되는 초대형 복합개발 모델로, 글로벌 R&D센터, 연 구소, IT, BT 산업군의 임차인이 유입될 것으로 예상됩니다.

에이원타워 인계는 연면적 8,379평 규모의 업무용 빌딩으로, 1997년 준공된 건물이나 건물 외관 및 유지 상태가 우수한 건물입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 2020년 2월 본 건 매입 당시의 공실률은 19.8%이었으나, 삼성생명과의 임대차 연장 및 농협 은행, 고용노동부 일자리고용센터 등 신용도 높은 임차인을 유치하여, 2021년 8월말 기준 본 자산의 임대율은 94.1%이고, 잔여임대차기간은 2.15년입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리 부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워로 빌딩명을 변경한 바 있습니다.

본 자산이 위치한 인계권선지역은 수원시 행정 중심지이자 최대 업무지구입니다. 신분당선 수원신청역을 중심으로 각종 공공기관, 금융 및 보험업, 대기업 계열사의 임차수요가 지속적 으로 존재하는 수원 대표 오피스 지역입니다. 인계 권역은 수원시청 인근 중심상업지역과 인근 일반주거지역에 분포하는 오피스권역으로 나뉘며, 본건은 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다. 수원 지역 다수의 개발계획이 완료 되어 배후 인구가 증가하는 경우 보험사 영업점 등 금융계열 임차인의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 본건은 권역 내 연면적 및 층수가 가장 큰 건물 중 하나로 경수대로에서의 가시 성이 우수한 자산입니다. 차량 15분 거리 내 광교신도시, 삼성전자 수원사업장, 경기도청, 아 주대학교 등이 위치하여, 수원 시내 주요지역 접근성이 우수합니다.

본 자산은 저온/상온 복합 물류센터로, 저온창고 약 6,600평, 상온창고 1층 약 4,250평, 3층 1,900평에 달하는 넓은 층별 면적을 갖추어 화주사 선호도가 높은 자산입니다. 최고 9.8m에 달하는 높은 층고로 4단 rack 설치가 가능하여 효율적인 적재가 가능합니다. 최고층을 제외 한 전층이 PC구조로 설계되어 건물이 내구성이 높고 자산 노후화에 대한 품질 관리가 용이 합니다. 창고동 외부마감은 그라스울 판넬로 시공되어 있으며, 전층 불꽃감지기와 스프링클러를 갖 추고 있어 방화 능력이 우수합니다. 창고동 면적 중 약 33%를 차지하는 저온창고는 지하층 에 위치하여, 열효율이 높아 전기비용 절감이 가능합니다. 부지 내 자연경사로를 통해 창고 전층에 직접 접안이 가능한 구조로 설계되어 지하2층은 측 면 전체, 지상 1층과 지상 3층은 두 개 면에 접안이 가능합니다. 각 층마다 도크 캐노피 및 넓 은 야드가 마련되어 있고, 모든 램프에 스노우멜팅 시설이 설치되어 있어 원활하고 안전한 화물 운행이 가능합니다.

도지물류센터는 수도권 주요 소비권역에 1시간 30분 이내 도달이 가능한 도지IC, 호평JC, 이 천IC 주변에 위치하고 있으며, 해당 권역은 영동·중부내륙·광주원주고속도로 등 주요 고속도 로와의 접근성이 우수하여 전국통합 거점으로도 활용도가 높은 입지입니다. 또한 동이천 IC가 2025년 준공 예정으로, 영동고속도로와의 추가적인 접근성 향상을 기대할 수 있습니다

수도권 물류센터 권역은 서울을 기준으로 한 입지 및 주요 고속도로를 기준으로 6개 권역으 로 구분됩니다. 본 건이 위치한 이천시는 동남권역으로 분류되며, 주요 고속도로와의 접근성 이 뛰어나 유통업계에서 전국통합 거점으로 활용하는 지역입니다.

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